חוק מקרקעין בישראל עוסק בהסדרת ענייני המשפט האזרחי הנוגע לענייני קרקעות; תחום המסדיר את הזכויות וחובות הקשורות לשימוש בקרקע, העברת בעלות ואחזקה, רכישה, שכירות, רישום, שיתוף ועוד.
מכאן, ניתן ללמוד כי תחום המקרקעין מתכתב עם תחום דיני המשפחה ולו בגלל שכמעט לכל משפחה יש מרכיב הקשור לענייני מקרקעין.
עו"ד נשיא מרדכי בעל מיומנות בפתרון סוגיות הקשורות לדיני מקרקעין ובניהם: ביצוע עסקאות במקרקעין, הסדרת זכויות, רישום ופתרון בעיות בביתם משותפים, ניהול תביעות וחיובי ארנונה ועוד.
עסקאות במקרקעין כוללות מגוון פעולות ובניהם: קנית דירה / בית / נכס, מכירת דירה / בית / נכס והשכרת קרקעות ונכסים.
מכיוון שמדובר בעסקאות יקרות מאוד ומשמעותיות נהוג לבצע אותן בצמידות לעורך דין המיומן בהליכים הקבועים בחוק.
את אופי הרישום של עסקאות מקרקעין בארץ עו"ד נשיא מרדכי נוהג לחלק לשלושה סוגים עיקריים: עסקאות בתוך הקו הירוק, מושבים ונחלות ועסקאות מעבר לקו הירוק – איו"ש (אזור יהודה ושומרון).
עסקאות מקרקעין כמו: קניה, מכירה ו/או השכרה לטווח ארוך, בתוך הקו הירוק (עסקאות "רגילות") נדרשות להיבדק, בדומה לרוב עסקאות המקרקעין באמצעות עורך דין מיומן הבודק ביסודיות את הדברים הבאים: בדיקות קנייניות ורישומיות, בדיקות חוזיות, בדיקות תכנוניות (נבדק ע"י מהנדס), בדיקות מימוניות (נבדק ע"י שמאי) וכיוצא בזה.
לאחר הכנת החוזה והחתמתו, עסקאות אלה נרשמות בטאבו הרשמי של מדינת ישראל ו/או בחברה המשכנת ו/או ברמ"י וכיוצא בזה.
עסקאות מקרקעין במושב מורכבות יותר בהשוואה לעסקאות מקרקעין רגילות, ונכון לבצעה יחד עם עורך דין הבקיא בתחום מיוחד זה.
עסקה זו מורכבת משלוש סיבות עיקריות: הראשונה -מדובר בעסקה משולשת הכוללת גם את הגורמים הבאים: מדינת ישראל, האגודה שיתופית וחבר האגודה. השנייה – נחלה מורכבת מכמה קטגוריות שלכל אחת עולם משלה: חלקה א’ – משמשת למגורים או למסחר, וייתכן שמתלוות לה זכויות בניה. חלקה ב’ – שטח לעיבוד חקלאי. חלקה ג’ – שטח המוחזק על ידי האגודה ומעובד יחד ובמשותף עם חברי האגודה האחרים. השלישית – עסקאות הקשורות בנחלאות הן יקרות, בעלות מיסוי גבוה ומעורבות ריגשית גדולה של כלל בני הבית על משפחותיהם.
עסקאות אלה מחויבות במקצועיות רבה הן בפן המשפטי (דיני משפחה, דיני מקרקעין דיני ירושה ועוד), הן בפן הכלכלי (ידע במיסוי וייתכנות כלכלית) והן בפן החברתי – פסיכולוגי, נושאים בהם שולט באופן מיטבי עורך דין נשיא מרדכי.
עסקאות מקרקעין ביהודה ושומרון נבדקות ונרשמות בדרך שונה מעסקאות המתקיימות בתוך "הקו הירוק".
אם עסקאות רגילות נרשמות בטאבו או ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) עסקאות הקשורות באיו"ש נרשמות בטאבו הממוקם באריאל או בטאבו בבית אל, לפי העניין והצורך.
על עסקאות אלה חלים חוקים, תקנות וצווים שאינם נחלת הכלל אותם עו"ד מרדכי נשיא מכיר ובהם הוא שולט: החוק הירדני, החוק העותומני, תקנות המנהל האזרחי ועוד.
כך גם מדובר בטפסים, אגרות והליכים שונים מאלו הקיימים בעסקאות בתוך הקו הירוק.
מכאן, בעסקאות אלה מומלץ ביותר להסתייע בעו"ד נשיא מרדכי שבעברו גר באזור איו"ש, וביצע עסקאות מקרקעין באיו"ש והמכיר באופן מיטבי את רזי המקרקעין ביהודה ושומרון.
עו"ד נשיא מרדכי מבצע באופן שוטף ומקצועי ביותר רשימת בדיקות מקיפה בכל עסקת מקרקעין המתנהלת במשרדו וכל זאת במטרה להבטיח את הצלחת העסקה.
בדיקות קנייניות ורישומיות: רישום זכויות בטאבו, בדיקת הגבלים ברישום, משכנתאות, בדיקת תיק בית משותף, פרטי המוכרים, פרטי הקונים, רישום ברמ"י, בדיקת רישום בטאבו בחברה משכנת, פרטים מחשבון הארנונה, רשם משכונות, מכתב כוונות מהבנק וכיוצא בזה.
בדיקות מיסוי: מס רכישה, מס שבח.
בדיקת מימון הרכישה: בדיקת יכולת מימון העסקה, קבלת משכנתא והתאמתה לחוזה הרכישה.
חוזה מקרקעין: עו"ד נשיא בונה ו/או בודק חוזה מכירה, רכישה והשכרה תוך התאמתו לצורכי הלקוח.
רישום ההליך: רישום הערת הזהרה, רישום משכון, רישום הערה בחברה משכנת, דיווח למיסוי מקרקעין, טיפול בשעבודים, הגבלות על הנכס וכל דבר הנדרש בהתאם להסכם שעל הפרק.
כאשר יש חילוקי דעות בין הצדדים שאינן ניתנות עד לגישור, אזי הצד הנפגע רשאי לפנות בבקשת סעד מבית המשפט או להגישם בפני המפקח על רישום המקרקעין (הליך שיפוטי – בתים משותפים) הכל לפי העניין.
מעבר לידיעת החוק, תחום הליטיגציה דורש איכויות של ידע ומומחיות רבה בפסיקה עדכנית, בניהול משא ומתן ובהכרת הפרוצדורות ותקנות סדרי הדין באופן מיטבי.
כליטיגטור מנוסה, עו"ד נשיא מרדכי בעל הבנה ובקיאות בהכנת אסטרטגיה התואמת את כתבי הטענות, תוך איתור נקודות חולשה אצל הצד שכנגד. עורך דין נשיא מביא לידי ביטוי את יכולתו הרטורית ומומחיותו בתורת הפרשנות והכל לטובת קבלת פסק דין המטיב עם הלקוח אותו הוא מייצג, בין היתר בתביעות הבאות: תביעה לפינוי מושכר, פירוק שיתוף, ליקויי בניה, סכסוכי שכנים ארנונה ועוד.
לא אחת נוצר מצב בוא השוכר ו/או המשכיר מסתכסכים בניהם בנושאים הקשורים, בין היתר: לתשלום שכר הדירה, תשלום מיסים, שמירה על הנכס, ביצוע נזקים בנכס, רעש וכיוצא בזה.
כאשר לא נותר כל אפשרות, משכיר הנכס רשאי להגיש כנגד השוכר תביעה לפינוי מושכר.
כמובן, כאשר מוגשת תביעה זו, המשכיר זכאי להגיש כתב הגנה בה הוא מבהיר לבית המשפט את הצד שלו בסכסוך.
במסגרת תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז ומהיר (ההליך האורך עד כ 3 חודשים) ניתן לתבוע אך ורק את פינוי המושכר – לא ניתן להוסיף לתביעה עניינים נוספים כגון חיובים כספים.
במקרה והתובע חפץ לתבוע את השוכר הן בפינוי המושכר והן בנושא נוסף יחדיו (כגון תשלום שכר דירה שלא שולם), אזי עליו לתבוע את השוכר בתביעה רגילה.
עורך דין נשיא בעל ניסיון וידע רב בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין – זכות המעוגנת בחוק המקרקעין, לפיה כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שותפות. במקרים בהם השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים אחרים או לצד שלישי.
במקרה והשותפים אינם מסכימים לבקשת הפירוק, אזי על המבקש לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף באמצעותה בית המשפט יסייע בידו להגשים את זכותו לפירוק השיתוף בנכס.
ליקויי בניה הינם הגדרה רחבה הכוללת מגוון של ליקויי בניה העלולים להתקיים במהלך הבניה או להתפתח בבית ו/או בבניין לאורך השנים.
ליקויי בנייה עלולים להופיע בשטח הדירה, בתשתיות המבנה בשטחים הפרטיים ובשטחים הציבוריים גם יחד.
ליקויי הבניה יכולים לבוא לידי ביטוי בצנרת המבנה, באיכות הגימור, בשלד המבנה, בפער בין התוכניות שאושרו לבין מה שנבנה בפועל, או במגוון רחב של תקלות ומה שאינו עומד בנדרש, על פי התקנים ותוכניות הבנייה.
ישנם ליקויי בנייה קונסטרוקטיביים, בשלד המבנה העלולים לסכן את חיי האדם. לעומתם, ישנם לקויי בניה המטרידים ופוגעי באיכות החיים של בעל הנכס, כגון: סדקים בקירות, בעיות נזילות או חיפויים שאינם מושלמים – המונעים שימוש מיטבי במבנה.
עו"ד נשיא מרדכי רואה שליחות בטיפול בליקויי בניה וזאת למען שמירה על חיי אדם, שיפור איכות החיים, תוך מתן שיפוי ראוי לנזקיו של בעל הנכס.
ארנונה היא מס מוניציפלי המוטל על התושבים ועל עסקים לצורך מימון פעולתה של הרשות המקומית.
הקריטריונים העיקריים לגובה מס הארנונה כוללים: סוג השימוש בנכס (מגורים, מסחר, משרדים, תעשייה וכדומה), שטח הנכס, מצבו הכלכלי, הפיזי והנפשי של התושב (לתושבים עם לקויות שונות יש הנחות שונות), מיקומו של הנכס (שכונת יוקרה, אזור מסחרי מפותח, שכונה המאוכלסת בידי תושבים בעלי אפיון סוציו-אקונומי נמוך) ועוד.
מס הארנונה נגזר מפקודת העיריות והמועצות המקומיות ומחושב בהתאם לצו הארנונה של כל רשות.
לא אחת הרשויות טועות בחישוב מס הארנונה אם בעניין חישוב גודל הנכס או סיווגו (משרד, מחסן, קרקע תפוסה ועוד).
בנוסף, פעמים רבות המשלם לא דורש את הנחות ופטורים המגיעים לו ובניהם: הנחות הקשורות במחזיק הנכס (נכות, מחלה ועוד), הנחות הקשורות בנכס עצמו (נטוש, לא ראוי לשימוש) ופטורים מלאים ו/או חלקיים הניתנים לפי פקודת מסי העירייה ומסי הממשלה.
לצורך בחינת זכאותכם להנחות ופטורים אתם מוזמנים לפנות לעו"ד נשיא מרדכי אשר מכיר ופועל מזה שנים רבות בתחום הארנונה.
