הערת הזהרה או הערת התנגדות
אז סוף סוף, לאחר חודשים רבים ואין סוף מבטים בלוחות המודעות, טיולים למתווכי דירות, איסוף מקבצי שמועות מחברים ואין סוף סיורים באזור – מצאתם את בית חלומותיכם.
בעלי הנכס והילדים – כולם הבטיחו "הכול דבש. אין בעיות בבית ואין חובות. אין שעיבודים ואין עניינים – רק לבוא ולקחת".
להבנתכם, הכל מאחור. אורזים את הילדים ועוברים לבית החדש. אז זהו שלא. הדרך ארוכה לחירות וכל מי שינסה לעשות קיצורי דרך – עלול למצוא עצמו גר באוהל מול הבית, שכל כך רצה ומהר לרכוש.
להלן מדריך קצרצר היכול לסייע בהתוויית דרך בטוחה לרכישת דירה בכלל וביהודה ושומרון בפרט:
שלב ראשון, חייבים להצטייד באופטימיות קוסמית – יש להיות אופטימיים, להאמין שמעכשיו החיים שלכם משתנים. פעם היה טוב, אבל מעכשיו יהיה טוב יותר – החיים שלכם ילבלבו. יש וחשוב להאמין לדברי בעל הנכס, לחיוך הילדים ולנפנף לשלום לשכנים העתידיים. ברם, אל לנו להיות שאננים כלל ועיקר. עלינו להיות מוכנים גם לגרוע מכל. רוצה לומר, מעתה כל אמירה, חיוך, עיוות או טיק בגבה – יידרש בבדיקה יסודית מהמסד ועד לטפחות. זכרו, אנחנו עם אופטימיות זהירה.
להלן מספר עיקרים לבדיקה, מהקל אל הכבד:
שלב שני, לבדוק את העלויות הסופיות של הרכישה – לרכישת הבית מתווספות עלויות רבות, אשר לא פעם באות כאילו בהפתעה וקופצות על הקונה. יש לקחת בחשבון שעל עלות הבית ישנן תוספות רבות הכוללות בין היתר: מס רכישה, אגרות רישום והנפקת ניירת, עלות שמאי, עלות מודד מוסמך, עלות ריבית, עלות עו"ד ועוד.
לשלב זה, יש להוסיף את שלב – האישור העקרוני לקבלת משכנתא. זה השלב בו הבנק למודיע, כי בהתקיים התנאים עליהם סיכמתם – תוכלו לקבל את המשכנתא. דא עקא, ישנם בנקים שאינם ששים לאשר משכנתאות לרכישת נכסים באיו"ש ולכן יש לבחון את הסוגיה קודם לתחילת ההליך עם הבנק. כמו כן, שלב זה דורש מומחיות במשא ומתן- הרי כל בנקים סוחרים עם לקוחותיהם והחזקים מקבלים את ההצעות הטובות ביותר.
שלב שלישי, ביקורים חוזרים ונשנים בנכס – יש לפקוד את הנכס בימים שונים ובשעות משתנות: שעות הבוקר מאופיינות במשתנים שלא בהכרח קיימים בשעות הצהרים ו/או הערב. הדבר נכון גם לימי השבוע ו/או לתקופות ולעונות שנה: קיץ, חורף, חגים, חופש גדול וכ"ו. יש לתת את הדעת, אם הנכס נמצא בקרבת בית כנסת, גני ילדים, בתי מלאכה ועוד. שקט בבוקר יכול להתברר כרעש מחריש אוזניים אחר הצהרים ולהפך.
שלב רביעי, בדיקת מסמכים – עיינו בנסח טאבו עדכני, שם תקבלו מידע רב: מי בעל הנכס, האם יש עיקולים שעבודים, הערות הזהרה, משכנתאות, צווים שיפוטיים ועוד. בנוסף, יש לבדוק את היתרי בניה, טופס 4, אישור חיבור לחברת החשמל, גז, מים וכ"ו. כמובן, לא לפסוח על בדיקת חובות כספיים של הנכס לרשות המקומית.
שלב חמישי, בדיקה הנדסית של הנכס- חשוב לבדוק מי הקבלן המבצע, דבר שלא אחת מעיד על טיב הבניה. בנוסף, יש להזמין מומחה, כגון: שמאי מקרקעין ו/או מהנדס בניין שיבדוק את הנכס הן ברמה ההנדסית (חריגות בניה, שימוש חורג) והן ברמה הכלכלית (הרחבות אפשריות, הצמדות לנכס ועוד). בדיקה זו לא זולה, אך בטווח הארוך משתלמת ביותר.
שלב שישי, בדקנו, מצאנו שהכול בסדר. מה עכשיו?
מה כן – אם עד עכשיו לא הסתייעתם בעורך דין, אז בשלב הזה חשוב ביותר לגשת ולמצוא אחד שיעמוד לצדיכם.
מה לא – לא לחתום על זיכרון דברים. אין מה להילחץ, מה ששלי שלי ומה שלא שלי – לא שלי. אם בזמן שאתם שוקלים צעדכם, הבית נמכר לאחר – אין מה לבכות על חלב שנישפך. זה שרכש אותו – רכש חתול בשק ויתכן והוא יצטער על כך לדראון עולם.
שלב שביעי, החוזה – זהו שלב המתקיים בין הקונה למוכר בדרך כלל באמצעות עו"ד. עו"ד טוב יבחן כל חשד ועניין, כך שהעסקה תתבצע באופן מיטבי וללא כל תקלות מיוחדות. בבקשה, אל תחסכו בנושא זה, השלב קריטי ליצירת זכות הקניין על הנכס.
שלב שמיני, הערת ההזהרה – לאחר החתימה על החוזה ועד להעברת הזכויות המלאות בנכס – מתקיים זמן אותו אני מכנה "אזור הדמדומים". לפי החוק – בתחילה, לפני החתימה על החוזה, זכות הקניין על הנכס שייכת למוכר. לאחר החתימה על החוזה- הקונה מקבל זכות חוזית בלבד. משמעות הדבר, שזכות הקניין עדיין שייכת למוכר. זכות הקניין תעבור מהמוכר לקונה רק לאחר העברת הזכות בטאבו.
זה שלב בעייתי במיוחד, ולמה?
בעל הזכות הקניינית יכול למכור את הנכס לאחד ומיד לאחר מכן – הוא יכול למכור את הזכות הקניינית שבידו לאחר. יוצא מכך, שיש לנו שלושה שחקנים במגרש: המוכר – בעל הזכות הקניינית, ושני קונים – כל אחד עם זכות חוזית בידו. זהו מקרה קלאסי של תחרות על זכויות במקרקעין – מי בעצם בעל הנכס?
כדי לפתור בעיה זו, היום עושים שימוש ב"הערת הזהרה". זהי לא זכות קניינית כלל ועיקר. זוהי שיטה לסימון דגל אדם לקונה הפוטנציאלי.
בשונה מרישום קנייני, ניתן לרשום הערת הזהרה מיד עם החתימה על חוזה הרכישה וללא כל בעיה מיוחדת. הערת ההזהרה נרשמת בטאבו והיא ממוקמת בנסח הטאבו. כל אדם המבקש לרכוש את הנכס יכול להוציא נסח טאבו ולראות את הערת ההזהרה – מטרתה, להזהיר כל אדם מלעשות עסקה בנכס וזאת ללא בדיקה מעמיקה לסיבת הערת ההזהרה.
משמעות הדבר, בעל הנכס מוכר את ביתו לפלוני. עד שפלוני ירשום את הנכס כזכות קניינית – הוא נדרש ויכול, באופן מידי – לרשום הערת הזהרה. כאשר המוכר מבקש למכור את ביתו לאלמוני, זה האחרון יבדוק בנסח הטאבו ויראה שיש שם הערת הזהרה או אז, יזהר מר אלמוני מלרכוש את הנכס עד שיבין מה טומנת בחובה אותה הערת ההזהרה.
כאן המקום לציין, כי באיו"ש יש הליך מקביל להערת הזהרה – "הערת התנגדות" .
"מקורה של הערת ההתנגדות ככל הנראה הינו "בפקודת העברת קרקעות – 1920 אשר קבעה שמנהל הקרקעות ירשום בין השאר, העתק משרדי של צו מניעה או אזהרה"…בית המשפט הוסיף כי: "הערות אלו נרשמו כדבר שבשגרה וכונו "הערות התנגדות" הגם שאין הסדר חוקי למעמדה של הערת ההתנגדות למעט הפקודה האמורה שעודנה בתוקף באזור" (פסק דין תא 3565-06 בית רחל בע"מ נ' יוסף ג'ודה מסאלם).
מכאן אנו למדים, כי "הערת ההתנגדות" אינה נובעת מחוק ולכן חלשה היא מ"הערת הזהרה". אומנם, בית משפט נותן להערת ההתנגדות התייחסות דומה להערת ההזהרה, אך אל לנו לחשוב שמעמדם זהה מבחינה חוקית. מכאן, אין אנו יכולים לשים את מבטחינו ב"הערת התנגדות" כמו שאנו יכולים להיות בטוחים ב"הערת הזהרה".
שלב תשיעי, מזל טוב – הרישום קנייני – זה השלב האחרון, בו הנכס נרשם על שם הרוכש ולו יש את הזכות הקניינית – בה חפץ מן הרגע הראשון.
